Oleh:
Ade Kusuma Dewi
Mahasiswa Program Magister (S2) Kenotariatan, Fakultas Hukum, Universitas Islam Sultan Agung (Unissula) Semarang
DI Indonesia pajak merupakan tagihan yang sifatnya wajib bagi para wajib pajak perorangan maupun wajib pajak badan, yang berguna untuk meningkatkan pendapatkan kas negara atau pemasukan untuk negara guna peningkatan pembangunan infrastrukstur negara maupun meningkatkan kesejahteraan masyaratak Indonesia.
Berdasarkan ketentuan Peraturan Perundang-undangan yang berlaku di Indonesia, setiap pelaksanaan peralihan hak atas tanah dan/atau bangunan merupakan obyek pajak. Atas peralihan hak tersebut dikenakan pajak dari dua sisi, yaitu dari sisi penjual dan pembeli.
Bagi penjual dikenakan Pajak Penghasilan (PPh) dan dari sisi pembeli dikenanakan Pajak Bea Perolehan Hak Atas Tanah dan Bangunan (BPHTB). Kegiatan yang dikenakan Pajak BPHTB dan PPh terjadi pada transaksi Jual Beli Tanah yang ada haknya.
Dalam hal pemungutan pajak, Undang-Undang Dasar 1945 menentukan pada Pasal 23 A yang menyebutkan: “Pajak dan pungutan lain yang bersifat memaksa untuk keperluan negara diatur dengan undang-undang”.
Pasal tersebut merupakan kewajiban warga negara, yang ikut serta dalam pertahanan dan keamanan negara dan kewajiban warga negara untuk membayar, karena dapat dikatakan dimanapun juga bahwa kewajiban membayar pajak merupakan aturan kewajiban dasar warga negara.
Dalam hubungannya dengan adanya suatu wilayah dipermukiman Bumi dan segala sesuatu yang bernilai diatasnya, dalam pelaksanaan pemungutan pajak harus memiliki aturan yang jelas. Peraturan yang berkaitan dengan pajak ini diatur dalam Undang-Undang Nomor 12 Tahun 1985 yang telah diubah dengan Undang-Undang Nomor 12 Tahun 1994 Tentang Pajak Bumi dan Bangunan (PBB).
Dasar pemungutan pajak Bea Perolehan Hak Atas Tanah dan Bangunan (BPHTB) adalah undang-Undang nomor 21 Tahun 1997 tentang Pajak Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan yang dikeluarkan pada tanggal 29 Mei 1997, dalam memori penjelasan disebutkan, Bahwa tanah sebagai bagian dari bumi yang merupakan karunia Tuhan yang Maha Esa serta memiliki fungsi sosial, dan juga merupakan alat investasi yang sangat menguntungkan.
Selain bagi mereka yang memperoleh hak atas tanah dan bangunan, wajib menyetorkan kepada negara melalui Pembayaran Pajak dalam hal ini Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan, seperti dikutip dari Memori Penjelasan Undang-Undang Nomor 21 Tahun 1997 Tentang Bea Perolehan Hak Atas Tanah dan Bangunan (BPHTB)
Khusus mengenai pajak yang dibebankan kepada pembeli, yang berupa BPHTB diatur dalam Undang-Undang Nomor 21 Tahun 1997 tentang Bea Perolehan Hak atas Tanah dan/atau Bangunan Jo. Undang-Undang Republik Indonesian Nomor 20 Tahun 2000, Tentang perubahan atas undang-undang Nomor 21 tahun 1997 tentang Bea Perolehan Hak atas Tanah dan/atau Bangunan. Dalam Pasal 1 ayat (1) Undnag-Undang Nomor 20 Tahun 2000 tentang tentang Bea Perolehan Hak atas Tanah dan/atau Bangunan, dirumuskan sebagai berikut:
“Bea Perolehan Hak atas Tanah dan/atau Bangunan adalah pajak yang dikenakan atas perolehan hak atas tanah dan/atau bangunan, yang selanjutnya disebut pajak.”
Dalam pelaksanaan pembayaran BPHTB ketika seorang melakukan transanksi jual beli tanah dan bangunan kemudian mendaftarkan untuk memperoleh hak atas tanah dan bangunan melimpahkan kewenanganya melalui kuasa jual terhadap Notaris atau PPAT yang dimana dalampraktiknya penarikan pajak BPHTB yang dilakukan oleh pejabat yang menerima kuasa terkadang tidak sesuai Nilai pasar yang seharusnya di bebankan terhadap penjual maupun pembeli tanah atau bangunan.
Dalam menjalankan profesinya, Notaris memberikan pelayanan hukum kepada masyarakat yang diatur dalam Undnag-Undang Nomor 2 tahun 2014 Tentang Perubahan Atas Undang-Undang Nomor 30 Tahun 2004 Tentang Jabatan Notaris.
Dengan berlakunya undang-Undang ini, maka Reglement op Het Notaris Ambt in Indonesia / Peraturan Jabatan Notaris di Indonesia (STb. 1860 Nomor 3) tidak berlaku. Keberadaan Notaris secara etis yuridis, pada awalnya diatur dalam rambu-rambu Buergelijk Wetboek. seperti dikutip dari Ngadino, Tugas dan Tanggung Jawab Jabatan Notaris di Indonesia, Universitas PGRI Semarang Press, cetakan Pertama, 2019, Halaman 4.
Sedangkan ketentuan tersebut menunjukan alat bukti tertulis yang dibuat autentik oleh atau dihadapan Notarsi. Alat Bukti Tertulis autentik yang dibuat oleh Notaris berbeda maksud tujuan dan dasar hukumnya dengan surat keputusan yang dibuat oleh pejabat tata usaha negara dalam melaksanakan fungsi untuk menyelenggarakan urusan pemerintahaan, baik ditingkat pusat maupun daerah. Hal ini seperti dikutip dari Ngadino, op. Cit., Halaman 5.
Namun, pada praktiknya belum terpenuhi bukan berarti transaksi tidak bisa dilakukan, ada instrumen lain, yaitu dengan Akta Pengikatan Jual Beli (“PJB”) sebagai pengikat, sebagai tanda jadi transaksi jual beli tersebut, sambil menunggu yang belum beres. Belum terpenuhinya persyaratan untuk Akta Jual Beli, bisa jadi karena pembayaran belum lunas/dicicil, sertifikat masih dalam proses pemecahan atau proses lainnya, belum mampu membayar pajak, atau kondisi lainnya yang legal.
Akta Pengikatan Jual Beli dibuat dengan 2 (dua) versi, yaitu:
- Akta Pengikatan jual beli yang baru merupakan janji-janji karena biasanya harganya belum lunas (biasa disebut sebagai: PJB Belum Lunas)
Akta Pengikatan Jual beli yang pembayarannya sudah dilakukan secara lunas namun belum bisa dilaksanakan pembuatan akta jual belinya di hadapan PPAT yang berwenang, karena masih ada proses yang belum selesai, misalnya: masih sedang dalam proses pemecahan sertifikat, masih sedang dalam proses penggabungan dan berbagai alasan lain yang menyebabkan Akta Jual Beli belum bisa dibuat (biasa disebut sebagai: PJB Lunas). Hal ini seperti dikutip dari:laman https://www.hukumonline.com/klinik/detail/ulasan/lt548f3f2f8a900/pengikatan-jual-beli-dan-kuasa-untuk-menjual yang diakses pada tanggal 26 Oktober 2020.
2. Kuasa untuk menjual, bisa masuk sebagai klausul dalam PJB, bisa juga berdiri sendiri, berbentuk akta tersendiri. Jadi, ketika tanda tangan, menandatangani dua akta: Perjanjian Jual Beli dan Akta Kuasa Untuk Menjual. Dalam hal Kuasa untuk menjual masuk sebagai klausul dalam Perjanjian Jual Beli, maka yang ditandatangani hanyalah akta Perjanjian Jual Beli saja. Surat kuasa ini hanya berkaitan dengan hal-hal untuk pengurusan. Sementara untuk memindahtangankan benda-benda atau untuk hipotek, hanya bisa dilakukan oleh pemilik yang sah. Surat kuasa ini bisa sewaktu-waktu tidak berlaku atau berakhir karena beberapa alasan.
Dalam prakteknya Kewenangan Penerima kuasa tidak dapat dibuktikan secara riil atau tidak berlaku, kecuali dibuktikan dengan adanya Pengikatan Akta Jual-Beli (PPJB) yang didalamnya dimuat kata lunas. Karena dengan begitu dapat dibuktikan bahwa pihak tersebut benar-benar pembeli.
Jika tidak dilampirkan Pengikatan Akta Jual-Beli (PPJB) dikhawatirkan disalahgunakan atau dimanfaatkan oleh pihak yang menginginkan. Notaris membuatan Pengikatan Jual Beli (PPJB) notariil menggunakan harga sebenarnya.
Misal Pengikatan Jual Beli (PPJB) Rp 350.000.000 sehingga tidak dapat dibuat Rp 150.000.000 di dalam Akta Jual beli (AJB) nya sebab sudah terlapor di 5 lima Kantor termasuk Kantor Pajak sehingga tidak bisa dilakukan kecurangan. Jika memang adanya unsur kecurangan nantinya pasti ketahuan di kantor pajak sehingga pihak penjual atau pihak pembeli diberikan surat teguran kurang bayar pajak.
Sesuai dengan pasal 1320 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata (KUHPerdata) tentang sahnya suatu perjanjian antara penerima kuasa dan pemberi kuasa. Karena bila Notaris tidak teliti dan tegas maka suatu hari apabila terjadi sengketa Notaris dapat digugat tindak pidana penggelapan karena keikut sertaanya.
Dimana dalam proses bea balek nama maupun permohoan sertifikat Jual-Beli akibat adanya pemindahan hak atas tanah dan bangunan salah satu syarat yang harus dipenuhi oleh cliet atau pemohonan sertifikat adalah penyelesaian dalam pembayaran Pajak, yang dibebani pajak dalam proses peralihan hak atas tanah dan bangunan yaitu Penjual dan Pembeli. Pembeli dikenai beban pajak berupa Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB) dan penjual dikenai beban Pajak Penghasilan (PPh).
Prakteknya seringkali makelar mengambil keuntungan dengan melebihkan beban pajak bea tersebut, yang menyebabkan kerugian materiil bagi pihak yang memberikan kuasa, maupun bisa jadi si pembeli menuliskan nominal harga jual dibawah harga yang seharusya dibayar guna untuk meminimalkan pembebanan bea pajak.
Di lapangan sering terjadi si pemberi kuasa melimpahkan semua urusan maupun persyaratan permohonan sertifikat jual-beli maupun Bea Balik Nama, yang dikarenakan karena kesibukan si pemohon disinilah peluang kecurangan dalam pembebanan Pajak sering terjadi.
Dari wawancara dengan Notaris dan PPAT, Dr. Ngadino,S.H, Sp.N,M.H dikatakan jika peran Pejabat Notaris sangat dibutuhkan untuk meminimalisir adanya kecurangan yang bisa mengakibatkan kerugian untuk Notaris itu sendiri.
Karena yang memperhitungkan beban pajak Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB) adalah Notaris sehingga Notaris harus berbuat tegas dan teliti siapa Para Pihak yang terkait dan jangan pernah mau bekerja sama dengan makelar walaupun itu makelar resmi karena merugikan Notaris dengan tindak pidana penggelapan karena keikut sertaannya.
Karena sebenarnya dalam proses perhitungan pajak dan pembayaran pajak pejabat Notaris tidak mendapat upah tetapi menanggung resiko yang tinggi. Jatengdaily.com-she
GIPHY App Key not set. Please check settings