Oleh: Mohammad Agung Ridlo
PROSES pembangunan perumahan dan permukiman di Indonesia diatur secara ketat melalui kerangka hukum nasional untuk menjamin hunian layak huni dalam lingkungan sehat, aman, dan berkelanjutan. Kebijakan ini menekankan prinsip kesejahteraan, keadilan, serta keterpaduan, dengan fokus utama pada masyarakat berpenghasilan rendah (MBR).
Penyelenggaraan perumahan dan kawasan permukiman diatur dalam Undang-Undang Nomor 1 Tahun 2011 tentang Perumahan dan Kawasan Permukiman, yang mencakup kegiatan perencanaan, pembangunan, pemanfaatan, serta pengendalian. Undang-undang ini menegaskan tanggung jawab negara menyediakan rumah bagi MBR melalui prinsip kesejahteraan, keadilan, dan keterpaduan. Peraturan Pemerintah (PP) No. 14 Tahun 2016 dan PP No. 64 Tahun 2016 melengkapi regulasi dengan ketentuan hunian berimbang serta pembangunan rumah MBR, termasuk sanksi bagi developer seperti peringatan, penghentian proyek, dan denda administratif hingga Rp10 miliar.
PP No. 14/2016 mewajibkan badan hukum (developer) membangun perumahan dengan hunian berimbang untuk proyek skala besar, disertai penyerahan prasarana, sarana, dan utilitas umum (PSU) ke pemerintah daerah. Regulasi ini masih berlaku hingga 2026 dengan penyesuaian melalui PP No. 12 Tahun 2021 yang memperkuat kewajiban hunian berimbang pada Pasal 21. Kementerian Perumahan dan Kawasan Permukiman (PKP) mengawasi implementasi, dengan insentif perizinan untuk proyek MBR.
Tahapan Proses Pembangunan
Proses pembangunan perumahan dan permukiman berlangsung bertahap: persiapan, perencanaan, pelaksanaan, pengelolaan, pemeliharaan, dan pengembangan. Pada tahap persiapan, dilakukan identifikasi kebutuhan, penyediaan tanah melalui Kasiba/Lisiba, serta konsolidasi lahan sesuai Rencana Tata Ruang Wilayah (RTRW). Tahap perencanaan menyusun Rencana Pembangunan dan Pengembangan Perumahan dan Kawasan Permukiman (RP3KP), yang mencakup desain rumah (tunggal, deret, susun), prasarana, sarana, dan utilitas umum; ditetapkan oleh bupati/wali kota serta ditinjau setiap 5 tahun.
Pelaksanaan atau konstruksi menekankan teknologi ramah lingkungan dan wajib hunian berimbang untuk proyek besar, diikuti pengelolaan serta pemeliharaan untuk keberlanjutan. RP3KP diintegrasikan dengan Rencana Pembangunan Jangka Menengah Daerah (RPJMD) dan RTRW, memastikan keselarasan dengan kebutuhan lokal, termasuk kemudahan perizinan dari menteri untuk proyek MBR.
Status Rasio Hunian Berimbang
Rasio hunian berimbang umumnya mengikuti 1:2:3 (1 unit mewah: 2 menengah: 3 sederhana/MBR) sebagaimana diatur PP No. 14/2016 dan Permen PUPR No. 10/2012, untuk subsidi silang PSU pada proyek komersial. rasio 1:2:3 tetap dominan, seperti pada proyek IKN untuk heterogenitas komunitas. Kebijakan ini terintegrasi dengan RPJPN 2025-2045 menuju Indonesia Emas, dengan penekanan Green IoT yang menggabungkan pendekatan hijau (hemat energi, minim limbah) dan IoT (jaringan perangkat pintar untuk data real-time).
Permasalahan Utama
Tantangan utama dalam penyelenggaraan perumahan mencakup backlog perumahan, permukiman kumuh, serta kekurangan prasarana, sarana, dan utilitas umum (PSU), khususnya di wilayah rawan bencana. Backlog perumahan disebabkan ketidakseimbangan antara penawaran dan permintaan akibat urbanisasi cepat, kenaikan harga rumah yang melebihi laju inflasi, serta akses terbatas bagi masyarakat berpenghasilan rendah (MBR). Sementara itu, permukiman kumuh timbul dari kegagalan kebijakan, praktik korupsi, ketidakefisienan pasar lahan, dan urbanisasi tak terkendali, yang semuanya menghambat proses urbanisasi berkelanjutan.
Pengembang cenderung menghindari pembangunan hunian berimbang karena biaya produksi yang tinggi, sehingga memicu spekulasi lahan dan ketidakmerataan distribusi PSU. Isu krusial lainnya adalah kerawanan bencana banjir, yang menuntut integrasi pengelolaan risiko bencana (disaster risk management) dalam Rencana Pembangunan Jangka Menengah Perumahan dan Kawasan Permukiman (RP3KP). Kondisi ini semakin parah akibat keterbatasan pendanaan dari APBN/APBD maupun sektor swasta, ditambah proses birokrasi perizinan yang panjang dan rumit
Strategi dan Rekomendasi
Pemerintah pusat menetapkan norma nasional, alokasi dana, dan insentif melalui Kementerian PKP, sementara pemerintah daerah (provinsi/kabupaten/kota) menangani perencanaan lokal, perizinan, dan pengawasan. Developer wajib hunian berimbang dan penyerahan PSU, dengan sanksi jika melanggar. Masyarakat berperan melalui swadaya dan partisipasi, seperti dalam program bedah rumah.
Strategi saat ini mencakup peningkatan kualitas kumuh, subsidi MBR, dan integrasi RP3KP dengan RPJMD/RTRW. Rekomendasi: perkuat penegakan rasio hunian berimbang dengan insentif pajak dan sanksi tegas; percepat penyediaan tanah untuk vertikal housing; integrasikan Green IoT dalam RP3KP untuk ketahanan bencana; reformasi perizinan digital; serta program bedah rumah masif sinergi bank dan UMP lokal. Pendekatan ini selaras dengan visi Indonesia Emas 2045 untuk lingkungan sehat dan adil.
Kesimpulan
Proses pembangunan perumahan dan permukiman di Indonesia diatur ketat oleh UU No. 1/2011 dan PP terkait, menekankan hunian layak bagi MBR melalui rasio berimbang 1:2:3, penyediaan PSU, dan integrasi RP3KP dengan RTRW-RPJMD. Tantangan utama meliputi backlog, permukiman kumuh, spekulasi lahan, serta rawan bencana. Strategi mencakup subsidi, penegakan sanksi, Green IoT, dan reformasi perizinan untuk capai visi Indonesia Emas 2045 yang berkelanjutan dan adil.
Dr. Ir. Mohammad Agung Ridlo, M.T., Ketua Program Studi S2 Magister Perencanaan Wilayah dan Kota (Planologi) Fakultas Teknik UNISSULA. Juga sebagai Sekretaris I Bidang Penataan Kota, Pemberdayaan Masyarakat Urban, Pengembangan Potensi Daerah, dan Pemanfaatan SDA, ICMI Orwil Jawa Tengah. Selain itu juga menjadi Ketua Bidang Teknologi Tradisional, Komite Seni Budaya Nusantara (KSBN) Provinsi Jawa Tengah. Serta sebagai Sekretaris Umum Satupena Jawa Tengah. JATENGDAILY.COM -ST